Il tempo che può passare dalla scelta della casa alla firma del rogito dinanzi al notaio possono variare in base alle condizioni che ricorrono: ecco i passaggi da considerare
L’acquisto di una casa non segue uno schema rigido perché le diverse fasi dipendono da alcune scelte e fattori personali nonché variabili e imprevisti che possono presentarsi. Tuttavia, prima di recarsi nello studio del notaio per il rogito, ci sono alcuni step che si seguono in ordine logico e cronologico. Percorrerli senza fretta e con l’aiuto di professionisti del settore immobiliare è quello che può fare la differenza tra un affare e un errore.
Molti, nelle tempistiche per l’acquisto immobiliare, considerano giustamente quanto servirà per trovare la casa giusta (cosa che può dipendere dalla zona focus della ricerca, dal proprio budget o richieste specifiche o dal fatto di appoggiarsi all’aiuto di un’agenzia per avere una possibilità di scelta più ampia di case in vendita). Ad ogni modo è abbastanza chiaro a tutti che non si trova la casa giusta in un giorno e che, probabilmente, bisognerà vederne più di una. Del resto, anche se oggi il mercato immobiliare è diventato più flessibile (perché possono variare le esigenze familiari e lavorative che portano a scegliere la casa da comprare), l’investimento immobiliare resta un passo importante e a medio-lungo termine.
Non sempre, però, si tengono altrettanto adeguatamente in considerazione le tempistiche che intercorrono tra la scelta dell’immobile e la firma dell’atto notarile di acquisto casa (rogito). Eppure in questa fienstra temporale si inseriscono passaggi di cruciale importanza.
Il momento intermedio più importante è rappresentato dal compromesso immobiliare, detto anche preliminare di vendita. Non è obbligatorio ma lo si firma quasi sempre come impegno reciproco. Può essere siglato anche tramite scrittura privata. E’ utile in particolare quando l’acquisto di casa è condizionato al riconoscimento del mutuo ipotecario (perché questo può allungare i tempi per il rogito in quanto saranno necessarie le verifiche della banca e un ulteriore atto notarile). Tendenzialmente nel compromesso viene specificata la data entro cui bisognerà firmare il rogito.
Il compromesso, non richiedendo necessariamente la forma di atto pubblico, non presuppone l’obbligo di rivolgersi al notaio. Le parti possono comunque scegliere di farlo per una maggiore tutela: ciò può rivelarsi utile, ad esempio, se l’acquisto è avvenuto tra privati perché, in caso contrario, l’agenzia immobiliare intermediaria segue le parti per accertarsi che siano rispettate ambedue le richieste e posizioni.
Chiarire se serve il notaio per il preliminare ci aiuta ad approfondire la differenza tra registrazione e trascrizione del compromesso (e di un atto in genere). La registrazione costituisce il presupposto per il pagamento delle imposte e per la regolarizzazione di un atto conferendogli una data certa; la trascrizione, invece, è una forma di pubblicità che permette una tutela maggiore perché rende il contratto opponibile ai terzi. Il compromesso va obbligatoriamente registrato: il termine è di 20 giorni dalla firma e sono obbligati in solido acquirente e venditore (a cui si aggiunge anche l’agente immobiliare). La trascrizione, invece, come detto, è prevista obbligatoriamente solo per il rogito. Se si decide di trascrivere il compromesso, allora sarà necessario rivolgersi al notaio. Un esempio abbastanza ricorrente di trascrizione del compromesso si verifica qualora passi molto tempo prima del rogito. Trascrivere l’atto, in questo caso, servirà a rendere opponibile il proprio diritto ai terzi, dunque a “prenotare” la propria posizione in un certo senso. Va tenuto presente, però, che l’effetto della trascrizione è di massimo tre anni: se oltre questo termine non si giunge alla firma del rogito decade (o va rinnovata). La trascrizione, rendendo opponibile l’atto ai terzi, riconosce all’acquirente una prelazione che lo tutela anche dal rischio di frode immobiliare: se ci sono più promissari acquirenti la precedenza è di chi ha trascritto il contratto prima, indipendentemente dalla data di firma.
Alla luce di quanto appena spiegato, appare probabilmente più chiaro che la scelta di trascrivere il compromesso, essendo onerosa, è rimessa alla volontà delle parti e può avere senso in ipotesi dubbie in cui non si vuole rischiare nulla. Tuttavia va tenuto a mente che, proprio perché servirà il notaio per il rogito, nulla osta di anticipare la ricerca del professionista sia per avere maggiore tutela e assistenza in questa fase sia per non trovarsi impreparato. In altre parole anche chi non trascrive il compromesso può iniziare fin da subito a cercare il notaio per il rogito. L’intervento del notaio, peraltro, può rappresentare un aiuto per la raccolta dei documenti utili per il rogito.
Veniamo dunque all’analisi delle tempistiche.
Oggi, grazie a piattaforme digitali, anche la ricerca del notaio online è stata agevolata a velocizzata. La Legge sulla Concorrenza ha reso obbligatorio il preventivo scritto e in poche ore si possono ottenere preventivi gratuiti online per il rogito o altri atti notarili meno frequenti. In questa fase aver già scelto casa può aiutare ad ottenere una stima dei costi notarili più precisa. Quando si parla di costo del rogito infatti, ed è qui che molte persone sbagliano, non ci si riferisce solo ed esclusivamente all’onorario del notaio. Ogni atto notarile prevede dei costi fissi e delle imposte che il professionista riscuote per conto dello Stato e sulle quali il suo guadagno è zero. Ad esempio il costo del rogito dipenderà anche dal valore della casa, dalla rendita catastale, dal prezzo di vendita, dalla destinazione a prima o seconda casa, dalla presenza di pertinenze etc.
Potrebbe però anche subentrare l’esigenza di chiudere l’atto in fretta e, in questo caso, avere già il notaio di fiducia aiuta ad accelerare i tempi. Chi vuole scegliere lo studio prima di aver trovato casa può farlo ed eventualmente chiedere un preventivo di massima basato sul proprio budget di spesa. La stima dei costi effettiva non si discosterà verosimilmente molto da questa. Tale strada può essere strategica soprattutto in alcuni periodi dell’anno. In genere, quelli in cui tendono ad accumularsi maggiori pratiche, sono i mesi a ridosso dell’estate e delle vacanze invernali. Soprattutto in queste fasi, dunque, potrebbe essere opportuno muoversi per tempo e senza fretta. Quest’ultima è sempre cattiva consigliera, soprattutto in atti importanti. Stupirà scoprire quante volte viene rimandata la firma per sviste banali come un documento di identità scaduto.
Leggere il preventivo notarile può essere di aiuto anche per comprendere più dettagliatamente compiti e responsabilità di questo professionista. Troppo spesso si teme l’importo delle spese notarili senza soffermarsi a riflettere che cosa si sta pagando. Avere consapevolezza di che cosa fa il notaio e di quali imposte si pagano per gli atti rappresenta in questo senso un modo per superare pregiudizi e luoghi comuni.
La competenza del notaio include diverse responsabilità. Rientra nel suo ruolo:
· verifica che non sussistano precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti sull’immobile;
· accerta la regolarità urbanistica e catastale richiedendo le rispettive visure catastale e ipotecaria;
· verifica che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a procedure giudiziarie o a diritto di prelazione a favore di altri soggetti;
· controlla la certificazione della prestazione energetica degli immobili e l’allegazione APE;
· individua il regime fiscale applicabile al caso specifico valutando l’applicabilità di benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione prima casa o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione e divorzio).
Non rientra invece tra le sue competenze la valutazione della convenienza della compravendita: chi cerca un parere professionale su questo aspetto e un’assistenza continua in tutte le fasi della compravendita, si rivolgerà dunque all’agenzia immobiliare.
