La prescrizione del diritto alla provvigione.
Per evitare di perdere il proprio diritto per il decorso del termine di prescrizione, il mediatore deve esigere la sua provvigione in termini abbastanza brevi: l’art. 2950 c.c. dispone che deve farlo entro un anno dal momento in cui si è giunti alla conclusione dell’affare.
Dunque, occorre individuare il momento in cui è stata compiuta un’operazione economico-giuridica dalla quale sia sorto per le parti un vincolo giuridicamente tutelato e, conseguentemente, per il mediatore il diritto alla provvigione.
Il che significa che, se i contraenti rinviano a una data futura il rogito notarile e, in un primo momento, stipulano un contratto preliminare oppure si limitano a redigere una scrittura privata,questi atti devono essere considerati quelli che hanno determinatola conclusione della vendita e da cui è nato il diritto del mediatore alla provvigione; e, pertanto, segnano il giorno da cui decorre il termine utile per esercitarlo.
E se il mediatore non è venuto a conoscenza della conclusione dell’affare, perché le parti si sono accordate separatamente e segretamente, con l’intento di non pagare la provvigione dovuta?
Non vi è dubbio che, in un caso come questo, l’avvio della prescrizione è rinviato e il termine di un anno decorre dal momento in cui il mediatore ha avuto notizia della frode organizzata a suo danno. Ma si faccia attenzione, questo è un punto importante:
• nessuna norma impone alle parti di comunicare al mediatore l’avvenuta conclusione dell’affare
• il termine è sospeso solo se l’ignoranza del mediatore è l’effetto di un comportamento doloso del debitore.
Il richiesto “occultamento doloso” è un comportamento più grave rispetto alla semplice omissione di un’informazione: questo significa che deve esservi stata un’attività diretta ad occultare intenzionalmente e fraudolentemente al mediatore la situazione da cui è nato il diritto alla provvigione.
Ad esempio, i giudici hanno ritenuto che tale illecito comportamento fosse presente in un caso in cui le parti avevano stipulato l’atto di compravendita pochissimo tempo dopo che il venditore aveva restituito l’assegno versatogli dal compratore a titolo di caparra e nonostante avesse consentito al mediatore di continuare a far visitare l’immobile ad altri potenziali interessati.
Viceversa hanno ritenuto che non potesse riscontrarsi alcun “occultamento doloso” in un caso in cui le parti avevano concluso la vendita di una villetta a distanza di oltre due anni dalla revoca dell’incarico al mediatore, e nemmeno potesse ritenersi implicito nella mancata registrazione o trascrizione di un contratto o nel semplice fatto che le parti non avevano comunicato al mediatore la stipula del contratto.
Resta fermo che, se il contrasto tra il mediatore e le parti sfocia in una causa, ognuno dei contendenti ha l’onere di provare il fondamento della pretesa che intende far valere in giudizio. Il mediatore che affermi il proprio diritto alla provvigione deve provare l’avvenuta conclusione dell’affare oppure il raggiro con il quale gli è stata nascosta, il contraente che eccepisce la prescrizione, a sua volta, deve provare in quale momento l’affare stesso è stato perfezionato.
Fonte: Camera di Commercio di Torino
