Ultime sentenze riguardanti la mediazione immobiliare.

 

UN ANNO DI SENTENZE … IN PILLOLE

 

Una breve rassegna delle sentenze, di legittimità e di merito, dell’ultimo anno riguardanti i mediatori immobiliari.

- Tribunale di Taranto 09.03.2021: Non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico. Di talché, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

 

- Tribunale di Monza 20.01.2021: Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, può essere considerata atto conclusivo dell'affare la stipula di un contratto preliminare, ma non allorché quest'ultimo, relativo ad una compravendita immobiliare, sia nullo per difetto del requisito della forma scritta.

 

- Tribunale di Milano 07.01.2021: In tema di mediazione, a norma dell'art. 1755 c.c., il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell'affare, quando ciò sia ricollegabile all'opera del mediatore. A tal uopo, l'affare può ritenersi concluso quando si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna parte ad agire per la esecuzione specifica del negozio nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Al contrario, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo.

 

- Cassazione civile, Sez. VI, 16.10.2020: In tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso un effettivo contributo causale, in ordine al perfezionamento di un contratto di compravendita immobiliare, nel contegno di un mediatore il quale, dopo aver fatto visionare alla potenziale acquirente il complesso edilizio oggetto di negoziazione, non era stato in grado di indicargliene il prezzo e si era rifiutato di accettare la sua proposta, tanto che l'affare si era poi concluso grazie all'intervento di altro intermediario).

 

- Tribunale Brescia 30.09.2020: Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

 

- Corte d'Appello Torino 17.09.2020: In tema di contratti di mediazione, il mediatore ha diritto alla provvigione se la conclusione dell'affare si trova in diretto rapporto causale con la sua attività ed un tale rapporto ricorre anche quando il mediatore si limiti a porre in relazione le parti, purché tanto rappresenti l'antecedente necessario per pervenire alla conclusione dell'affare, sia pure attraverso fasi e vicende successive. Quello che è indispensabile è che, in qualsiasi momento intervenga o con qualsiasi altro fattore causale concorra, l'attività del mediatore costituisca un antecedente necessario della conclusione dell'affare: pertanto se si può sostenere che senza l'attività di messa in relazione svolta dal mediatore l'affare non si sarebbe realizzato, il diritto alla provvigione può dirsi sorto.

 

- Tribunale Firenze 17.09.2020: In tema di mediazione per la compravendita di immobili, il diritto alla provvigione dipende dall'efficienza causale, esclusiva o concorrente dell'attività del mediatore, la provvigione è comunque dovuta anche se le condizioni finali non siano identiche a quelle della trattativa e se l'acquisto dell'immobile sia fatto a nome di un soggetto diverso dalle parti che hanno effettivamente trattato ed avuto a che fare con il mediatore in quanto tale scelta dell'acquirente finale, in base alla proprie convenienze soggettive, non interrompe il rapporto di causalità fra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare.

 

- Cassazione civile, Sez. V, 23.07.2020: In tema di determinazione del reddito d'impresa, ai sensi dell'art. 109 (già art. 75) T.U.I.R. "le spese di acquisizione dei servizi" sono da imputare e si considerano sostenute nell'esercizio nel quale la prestazione di servizi "è ultimata" sicché, nel caso di conclusione di un contratto "a effetti obbligatori" (nella specie, preliminare di compravendita immobiliare), il costo corrisposto all'intermediario, in assenza di clausole sospensive della debenza della provvigione rilevante fiscalmente, deve essere imputato secondo il criterio di competenza, da individuarsi nel momento in cui lo stesso, essendo stato stipulato il preliminare, possa ritenersi certo e determinato, avendo il mediatore ultimato la propria attività.

 

- Tribunale Frosinone Sent., 21/07/2020: In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

 

- Corte d'Appello Genova 17.07.2020: In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

 

- Corte d'Appello Torino 14.05.2020: In tema di mediazione, ai fini della sussistenza del nesso causale è sufficiente che anche l'opera del mediatore, sia pure in concorso con altri fattori causali, sia stata "“condicio sine qua non" della conclusione dell’affare. A tal uopo, la prestazione del mediatore potrebbe anche esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente da un intervento nelle varie fasi della trattativa, sino alla stipulazione del contratto, purché la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Il nesso causale sussiste anche quando il contratto sia stato stipulato nell'assenza ed all'insaputa del mediatore, ma le parti si siano comunque avvalse dell'opera da questi precedentemente svolta.

 

   - Tribunale Busto Arsizio 05.03.2020:  Il mediatore, tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi di c.d. mediazione atipica, in cui si sia attivato su incarico di una delle parti, ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1 c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell'obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero quelle che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile e, in queste ultime, si includono necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all'iscrizione precedente di ipoteca.

 

- Tribunale Monza 04.02.2020: In tema di mediazione, è ben vero che, nella stipula di un preliminare di vendita, il mediatore non è tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. Tuttavia, è altresì vero che il mediatore, tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1 c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile.

 A cura dell' Avvocato Valentina Ciraolo

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