Caparra confirmatoria: cos'è, quali sono gli adempimenti e gli obblighi di entrambe le parti.
La caparra confirmatoria, ai sensi dell’art. 1385 del Codice Civile consiste in una somma di denaro, o in una quantità di cose fungibili, che una parte consegna all'altra, al momento della conclusione di un contratto per garantire l'adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Nell’ambito immobiliare viene utilizzata frequentemente nei contratti preliminari di compravendita ed è rappresentata da un importo di denaro che viene versato dal promissario acquirente a favore del promittente venditore al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto.
In linea di massima il promittente venditore può incassare la caparra al momento della firma per accettazione; qualora invece la proposta di acquisto sia ad esempio subordinata alla concessione di un mutuo richiesto dal promissario acquirente, allora l’incasso della caparra confirmatoria è sospeso fino alla delibera del finanziamento da parte dell’istituto bancario la cui data deve essere indicata nel contratto. In tal caso la caparra (solitamente un assegno bancario) viene lasciata in deposito all’agenzia immobiliare, la quale, solo dopo la concessione del mutuo al promissario acquirente la consegnerà al venditore per essere incassata; altrimenti, qualora la Banca non concedesse il mutuo entro la data stabilita nel contratto, la caparra sarà restituita al promissario acquirente.
La caparra confirmatoria assolve diverse funzioni ed in particolare ha una funzione confirmatoria, ossia di conferma della serietà delle volontà di adempiere agli obblighi assunti, una funzione di acconto sul prezzo del corrispettivo previsto dal contratto ed una funzione di indennizzo nel caso di inadempimento di una delle parti coinvolte nel contratto.
Tale ultima funzione, ossia quella risarcitoria, si esplica diversamente in base al soggetto che si rende inadempiente:
a) se inadempiente è la parte che ha versato la caparra, ossia il promissario acquirente, l’altra parte (promittente venditore) può decidere di recedere dal contratto e di trattenere la caparra versata;
b) se, inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, ossia il promittente venditore, l'altra parte (promissario acquirente) ha la facoltà di recedere dal contratto e di chiedere il doppio della caparra versata;
In entrambe le ipotesi sopra descritte, la parte diligente, sia essa il promittente venditore o il promissario acquirente, può comunque decidere di non esercitare il diritto di recesso, e scegliere di chiedere
c) l’esecuzione in forma specifica del contratto, ossia il trasferimento del bene alle condizioni concordate nel preliminare;
d) la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 del Codice Civile;
Nelle ipotesi c) e d), la parte non inadempiente ha diritto di chiedere anche il risarcimento dei danni patiti secondo le regole generali previste dall'art. 1223 del Codice Civile, ossia potrà chiedere un importo maggiore rispetto a quello predeterminato nelle ipotesi a) e b) provando l’ammontare degli effettivi danni subiti.
In conclusione, la caparra confirmatoria rappresenta uno strumento importante per rafforzare il vincolo contrattuale che si instaura tra promittente venditore e promissario acquirente e garantire l’adempimento di entrambe le parti contrattuali, prevedendo in anticipo le possibili soluzioni risarcitorie nel caso di eventuali inadempimenti da parte di una di esse.
Avv. Davide Bozzoli
