Incarico in esclusiva: cos'è e quali solo gli impegni di entrambe le parti.
Con l’espressione “incarico in esclusiva” in ambito immobiliare si fa riferimento ad una modalità del rapporto intercorrente tra un agente immobiliare e il proprietario di un immobile, in cui vengono stabiliti reciproci impegni e obblighi in merito alla gestione e alla conduzione delle diverse fasi della compravendita e/o della locazione.
In particolare, l’incarico in esclusiva è specificato all’interno del contratto di mandato intercorrente tra l’agente immobiliare ed il venditore con la previsione di una clausola ad hoc, in forza della quale il venditore non potrà incaricare altri agenti e/o altre agenzie immobiliari diverse da quella scelta.
Pertanto tra venditore ed agente si instaura un rapporto “in esclusiva” attraverso il quale la vendita di quel particolare immobile viene gestita solo ed esclusivamente da quell’agenzia, senza alcuna interferenza di altri soggetti.
Normalmente il mandato in esclusiva dura non oltre i dodici mesi e prevede obblighi precisi per l’agenzia che dovrà prodigarsi per pubblicizzare il bene, per reperire più potenziali compratori ed ottenere il miglior prezzo di vendita del bene immobile.
Tale clausola può essere regolamentata in vario modo cercando di contemperare le esigenze di entrambi i soggetti coinvolti: da un lato, il venditore che ha interesse a vendere il proprio immobile realizzando il massimo valore possibile, dall’altro l’agenzia immobiliare che ha altrettanto interesse di portare a termine l’incarico con il miglior soddisfacimento per il cliente percependo il compenso per il lavoro profuso. In molti casi, la clausola in esclusiva è correlata con altre previsioni contrattuali come ad esempio quella che prevede una penale a carico del venditore in caso di mancato rispetto dell’accordo in esclusiva - ad esempio se il venditore vende l’immobile direttamente o per interposta persona o avvalendosi di altre agenzie - oppure quella che prevede di comunicare all’agenzia di eventuali nominativi reperiti direttamente dal venditore o da terzi affinché sia lo stesso agente a seguire le trattative.
Alla luce delle considerazioni su esposte, la clausola dell’incarico in esclusiva, pur apparendo una limitazione per il venditore, consente alle parti coinvolte di instaurare un rapporto esclusivo, chiaro ed efficace, evitando incomprensioni o contenziosi futuri (tra più agenti a chi spetterebbe la provvigione se il promissario acquirente avesse visionato la casa presso varie agenzie incaricate?) e speculazioni economiche (più agenzie incaricate potrebbero offrire il bene ad un prezzo leggermente diverso con conseguente possibile svalutazione dello stesso?) nonché cercando di offrire il miglior servizio ed il miglior risultato possibile al venditore.
Avv. Davide Bozzoli
