Registrare o trascrivere un preliminare di vendita: cos'è meglio?
Il contratto preliminare di vendita è il contratto con il quale due o più parti si obbligano reciprocamente a vendere e comprare un immobile mediante la stipula di un successivo contratto definitivo.
Il contratto preliminare in linea generale deve essere registrato e può essere trascritto
La registrazione del preliminare di vendita presso l'Agenzia delle Entrate rappresenta essenzialmente un aspetto fiscale del contratto in quanto tale atto rientra tra quelli soggetti a registrazione in termine fisso (art. 10 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26/04/1986 N. 131).
Per la registrazione è prevista un'imposta in misura fissa (€ 200,00) oltre ad un'imposta di bollo (nella misura di € 16,00 ogni 4 faccciate e comunque ogni 100 righe - se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l'imposta di bollo è invcece €155,00).
Nel caso in cui il preliminare preveda il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto sul prezzo, è prevista un'imposta proporzionale rispettivamente di € 0,50 sulla somma a titolo di caparra e del 3% sull'importo a titolo di acconto, in agggiunta a quella in misura fissa e all'imposta di bollo, che sarà imputata alla successiva imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
La registrazione del preliminare deve avvenire entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione presso l'Agenzia delle Entrate.
La registrazione quindi non incide sulla validità dell’atto in quanto l’art. 1351 del Codice Civile prevede quale unico requisito che il preliminare sia fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo: nel caso di contratti aventi ad oggetto beni immobili la forma è quella scritta.
La trascrizione del contratto preliminare, pur non incidendo anch'essa sulla validità dell'atto, al contrario della registrazione, ha una rilevanza giuridica in quanto rende l'atto opponibile ai terzi.
Infatti nel periodo che intercorre tra il preliminare ed il rogito definitivo può accadere che il venditore compia o subisca atti pregiudizievoli che colpiscano il bene immobile: ad esempio il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone oppure costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio un diritto di usufrutto), potrebbero essere iscritte formalità pregiudizievoli sul bene come ad esempio un'ipoteca o addirittura il venditore potrebbe subire un'azione esecutiva sull'immobile da parte di suoi creditori.
La soluzione per evitare tali rischi è appunto la trascrizione del contratto preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari: al fine di procedere con tale formalità è necessario che l'atto sia redatto da un atto notarile (scrittura provata o atto pubblico)
La trascrizione, oltre a rappresentare una cautela per il promissario acquierente, in quanto rende inefficaci nei suoi confronti operazioni relative all'immobile e in generale tutti gli atti, comiuti o "subiti", dal promittente venditore, ha anche due importanti vantaggi:
1 Produce il c.d. "effetto prenotativo" ex art. 2745 del Codice CIvile, ossia nei rapporti con i terzi, gli effetti dell'atto definitivo si esplicano dalla data di trascrizione del preliminare essendo pertanto l'atto ipponibile ad eventuali trasdrizioni i inscrizioni pregiudizioevoli che intervengano successivamente alla trascrizione del contratto prelimiare prima dell'atto definitivo.
2 Riconosce il promissario acquirente il privilegio speciale sull'immobile ex art. 2775 del Codice Civile: ossia nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, il predetto articolo riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) una posizione privilegiata nella ripartizione del ricavato dalla vendita giudiziale del bene immobile: essi verranno liquidati prima di altri crediti secondo uno specifico criterio previsto dalla legge.
La trascizione però ha un'efficacia limitata in quanto i suoi effertti cessano se entro un anno dalla data convenuta per la stipual del definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa, non risulta trascritto il contratto definitivo, oppure altro atto che costituisce esecuzione del preliminare, o la domanda proposta ex art. 2932 del Codice Civile.
In conclusione, mentre la registrazione è una adempimento fiscale che non incide sulla validità o meno dell'atto, la trascrizione è una forma di pubblicità c.d. dichiarativa che, pur non incidendo anch'essa sulla validità o meno dell'atto, è volta a tutelare il promissario acquirente da eventuali vicende pregiudizievoli che possono colpire il venditore, rendendo il preliminare conoscibule nei confronti di terzi, ed evitando che vengano compiuti atti pregiudizioevoli o che se compiuti siano inefficaci.
Avv. Davide Bozzoli.
