Spese condominiali: ripartizione tra locatore e conduttore.
In ambito condominiale le spese tra proprietario/locatore ed inquilino/conduttore vengono ripartite secondo criteri contenuti sia nel Codice Civile che in leggi speciali.
Innanzitutto l’art. 1576 del Codice Civile prevede che le spese di riparazione eccettuate quelle di piccola manutenzione siano a carico del proprietario e se riguardano cose mobili “le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.
Il principio secondo cui avviene la ripartizione delle spese in questione risiede essenzialmente nella natura del bene oggetto di riparazione: se le spese riguardano beni o servizi durevoli nel tempo che rientrano pertanto nella c.d. straordinaria manutenzione, saranno di competenza della proprietà, mentre le opere di piccola manutenzione che rientrano in quella ordinaria saranno a carico del conduttore.
Una regolamentazione più specifica si rinviene nell'art 9 della legge 392 del 1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) secondo cui “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore…”.
Nell’ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo c.d. ”a canone agevolato” ai sensi dell’art. 2, 3 comma della legge 431/1998, regolamentati dal Decreto Ministeriale del 16.01.2017, è prevista una specifica ripartizione delle spese con l’indicazione di quelle che competono al proprietario/locatore e di quelle all’inquilino/conduttore.
Oltre ai principi sopra evidenziati, le parti possono fare riferimento agli usi locali riportati nelle Camere di Commercio di ciascuna provincia ove si trova l’immobile e non da ultimo si può attingere anche dalle tabelle di ripartizioni delle spese approvate dalle organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini: si ricorda ad esempio quella del 2014 condivisa tra le associazioni Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat. Le tabelle per essere vincolanti per le parti, devono essere richiamate nei singoli contratti di locazione sottoscritti dalle parti.
Avv. Davide Bozzoli
