Il diritto di abitazione: cos'è e quali solo le leggi che lo regolamentano.
Il diritto di abitazione, ai sensi dell’art. 1022 del Codice Civile, è un diritto reale di godimento su cosa altrui, che consente al suo titolare di abitare una casa, che appartiene ad un terzo, per i bisogni suoi e della sua famiglia. E' un diritto riservato solo al titolare e ai suoi famigliari - compresi figli e moglie - e pertanto il titolare può essere solo una persona fisica proprio perché ha come oggetto imprescindibile il fatto che il titolare del diritto debba “abitare” l’immobile che ne è oggetto.
Il titolare di tale diritto è obbligato a rispettare la destinazione economica dell’immobile, a provvedere alla manutenzione ordinaria a sua cura e spese, a non cedere il diritto o concedere in locazione l’abitazione ed a provvedere anche al pagamento dei relativi tributi, compresa l’Imposta municipale unica (I.M.U.).
Tale diritto può essere acquisito nei seguenti modi:
1. decesso del coniuge ex art. 540 del Codice Civile per le coppie sposate.
2. decesso del convivente ai sensi della legge 76/2016, nota come Legge “Cirinnà” per le coppie di fatto legalmente riconosciute;
3. contratto scritto tra proprietario ed utilizzatore per il quale è richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata ai sensi dell’art. 1350, 4 comma del Codice Civile;
4. disposizione testamentaria;
5. sentenza come ad esempio in caso di separazione o divorzio dei coniugi;
6. usucapione, ossia per l’utilizzo ventennale di immobile altrui.
Il diritto di abitazione solitamente ha una durata limitata ma può anche essere commisurato alla durata del beneficiario: in questo caso si parla di diritto di abitazione vitalizio come nel caso sopra menzionato di cui all’art. 540 del Codice Civile.
Il diritto si estingue a causa del decesso dell’utilizzatore o per una sua espressa rinuncia, per scadenza del termine se previsto nel contratto con il quale è stato istituito, per consolidazione (ossia riunione della proprietà quando l’utilizzatore compra l’immobile), per prescrizione per mancato utilizzo del bene immobile per vent’anni quando il coniuge superstite non vive per almeno 20 anni nella casa in questione, per perimento del bene oppure per provvedimento di revoca del diritto quando è stato assegnato dal giudice e ne siano venuti meno i presupposti come ad esempio quando i figli diventano maggiorenni ed economicamente indipendenti oppure l’utilizzatore si trasferisce altrove.
In conclusione, il diritto di abitazione è un diritto personale che pur incidendo sul godimento dell’immobile non impedisce la compravendita dello stesso che può avvenire sia per consolidazione, ossia quando l’utilizzatore compra l’immobile del terzo sul quale grava il suo diritto, divenendone proprietario, oppure quando il terzo vende la sola nuda proprietà dell’immobile con il diritto di abitazione in capo all’utilizzatore.
Avv. Davide Bozzoli
