Usucapione
L’usucapione (dal latino usucapere, ossia prendere a causa dell’uso) è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento a seguito del possesso per un certo periodo.I presupposti dell’usucapione ordinaria sono due:
1) il possesso
2) il tempo
1) Il possessore deve comportarsi come se ne fosse il proprietario ed il possesso deve essere:
continuativo, ossia non devono accadere fatti che siano idonei ad interrompere il possesso; l’interruzione può essere naturale quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno (art. 1167 Cod. Civ.) oppure civile quando il proprietario compia atti interruttivi secondo le norme sulla prescrizione previste dal Codice Civile, ad esempio inviando una lettera raccomandata;
pacifico, ossia il possessore deve usare il bene senza contestazioni o opposizioni da parte del proprietario legale;
non viziato: in particolare non deve essere violento o clandestino; in tal caso il possesso viene considerato dal momento in cui cessa la causa della violenza o clandestinità (art. 1163 Cod. Civ.).
2) Il requisito della durata dipende dal tipo di usucapione:
a) Usucapione ordinaria: 20 anni per gli immobili e per i diritti reali immobiliari (art. 1158 Cod. Civ.) nonché per le universalità di beni mobili (art 1160 Cod. Civ.);
b) Usucapione abbreviata: 10 anni per gli immobili a condizione che si fondi su un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto (art. 1159 Cod. Civ.);
c) Usucapione beni mobili e altri diritti reali di godimento sui beni medesimi: 10 anni a condizione che il possesso sia in buona fede;
d) Usucapione di beni mobili iscritti in pubblici registri: 3 anni a condizione che si fondi su un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato trascritto (art. 1162 Cod. Civ.); in mancanza di tali requisiti si compie decorsi 10 anni;
Come si può notare, l’usucapione abbreviata oltre al possesso ed al lasso temporale, necessità di ulteriori requisiti:
la buona fede
un titolo idoneo in astratto al trasferimento della proprietà o del diritto
trascrizione del titolo.
Infine si segnala l’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale introdotta dalla legge n. 346 del 1976 e disciplinata dall’art. 1159 Cod. Civ con l’obiettivo di regolarizzare i titoli di proprietà agraria su fondi ubicati in zone montane o svantaggiate, dove spesso le risultanze catastali non corrispondevano alla situazione di fatto.
Per quanto riguarda l’oggetto dell’usucapione, oltra a quanto sopra esposto, si evidenzia che non si possono acquisire per usucapione i beni demaniali e che, invece, possono essere usucapite le servitù apparenti ai sensi dell’art. 1031 Cod. Civ. (per servitù apparenti si intendono quelle servitù al cui esercizio è necessaria l’esistenza di opere visibili e permanenti, ad esempio una servitù di passaggio).
L’accertamento dell’usucapione solitamente avviene giudizialmente con una sentenza; il giudizio di accertamento deve essere obbligatoriamente preceduto da una procedura di mediazione che in questa materia costituisce condizione di procedibilità. Nel caso in cui la mediazione si concluda con un accordo, questo autenticato da un Notaio può essere trascritto e risulta atto idoneo a riconoscere l’usucapione del diritto.
In via residuale, l’usucapione può essere anche dichiarata quando si sta procedendo a una compravendita immobiliare: in tal caso il venditore può semplicemente dichiararsi proprietario del bene per intervenuta usucapione, il Notaio prenderà atto di tale dichiarazione e potrà procedere alla compravendita.
Avv. Davide Bozzoli
